Con Risposta a interpello n 241 del 4 agosto 2020 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che sono imponibili IVA le cessioni di fabbricati da ultimare, ossia i fabbricati:

• che non sono idonei ad espletare la loro funzione
• che non sono idonei ad essere destinati al consumo. 

Ma vediamo i dettagli dell’interpello.

La società istante esercita attività di costruzione di edifici residenziali e non.

La stessa ha sottoscritto un preliminare di acquisto per un ex albergo con impiantistica assente e parziale realizzazione di divisori interni si tratta perciò di un immobile “incompiuto”.

Sull’immobile verrà realizzato in base al PGT piano di governo del territorio un intervento edilizio di ristrutturazione interna che prevederà:

• per un terzo una demolizione restando l’area a verde, 
• per un terzo sarà recuperato per realizzare una casa di riposo per anziani 
• per un terzo sarà destinato a realizzare un complesso residenziale.

L’acquirente riferisce inoltre che la pratica edilizia per la costruzione originaria dell’edificio, quello cioè rimasto incompiuto, è scaduta e pur risultando lo stesso immobile negli strumenti urbanistici del comune, lo stesso non può essere oggetto di negozi giuridici, quindi non potrebbe essere ceduto senza una nuova pratica che ne legittimi la ristrutturazione.

Infine, l’istante precisa che l’immobile è stato inserito nel catasto nel 2020 come immobile in corso di costruzione con attribuzione di rendita ed è stato  censito in capo alla parte promittente venditrice al catasto fabbricati.

L’istante chiede ai fini della cessione del fabbricato come comportarsi ai fini IVA, IRES e Imposte ipotecarie, di registro e catastali previste.

Egli suggerisce che ai fini IVA la cessione dell’edificio da ultimare debba essere considerata esente ai sensi dell’art 10 comma 1 n.8 ter del Decreto Iva, in quanto il suddetto fabbricato rientra tra quelli strumentali che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Inoltre, per avvalorare la sua tesi dice che l’edificio può essere assimilato ai fabbricati collabenti con categoria catastale F2, che è iscritto in catasto come immobile in corso di costruzione, che il PGT non prevede ampliamenti volumetrici, ma una sua riduzione di circa un terzo destinata poi ad area verde.

Ai fini IRES lo stesso istante ritiene che ci sia incertezza in quanto un differente trattamento risulterebbe a seconda se il complesso immobiliare risultasse secondo il piano attuativo nuova costruzione o intervento di ristrutturazione di immobile esistente.

Ritiene inoltre di poter godere di quanto previsto dalle disposizioni del sisma-bonus sempre che siano concessi i permessi necessari per l’esecuzione di opere rientranti fra gli interventi di ristrutturazione edilizia/urbanistica.

Infine per la cessione dell’edificio egli ritiene che debbano applicarsi in misura fissa le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Secondo l’agenzia delle entrate, visto il contratto preliminare di cessione e sentito quanto riferito dalla parte, l’immobile è da considerare fabbricato non ultimato.

La sua Circolare n 12 del 2007 ha precisato che quanto previsto dall’art 10 primo comma, n 8 ter DPR 633/72 in merito alla esenzione IVA NON sia applicabile anche ai fabbricati non ultimati e “la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d'imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo (...) sia esclusa dall'ambito applicativo dei richiamati nn. 8-bis) e 8-ter) dell'articolo 10 del d.P.R. n. 633 del 1972 trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA" 

La stessa circolare chiarisce inoltre quando un fabbricato è da considerarsi finito ossia quando è idoneo ad espletare la sua funzione o quando è idoneo ad essere destinato al consumo.

Pertanto, per le Entrate la cessione di tale fabbricato nel caso di specie è imponibile ai fini IVA.

In merito all'IRES ritiene il quesito inamissibile in quanto basato solo su dati ipotetici e infine, considerata l’imponibilità IVA, la stessa cessione sconterà una imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro in ragione del principio di alternatività IVA/Registro di cui all’art 40 comma 1 del DPR 131/1986 e imposte ipotecarie e catastali anche esse in misura fissa pari a 200 euro.