Come noto, il D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 ha introdotto nel nostro ordinamento una serie di tutele a favore degli acquirenti di immobili da costruire, tra cui:

- l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia del corrispettivo incassato e una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale, a garanzia di eventuali danni all’immobile oggetto di cessione (artt. 2, 3 e 4 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122);

- l’obbligo per le parti di indicare espressamente nel contratto di cessione alcune importanti informazioni e indicazioni sull’affare, richieste dalla legge (art. 6, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122);

- l’esenzione dalla revocatoria fallimentare dell’acquisto di immobili da costruire in cui l’acquirente - o il coniuge o i parenti o gli affini entro il terzo grado - si sia impegnato a stabilire la propria residenza, se trasferiti a giusto prezzo (art. 10, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122).

Con questa normativa si è tentato di riequilibrare, o comunque limitare, l’asimmetria contrattuale che tendenzialmente si rileva tra l’acquirente persona fisica, dall’un lato, ed il costruttore imprenditore o cooperativa edilizia, dall’altro lato.

Sulla base di tali considerazioni l’art. 12 della Legge Delega per la riforma della disciplina fallimentare (L. n. 155 del 19 ottobre 2017) ha richiesto di innalzare il grado di tutela degli acquirenti di immobili da costruire attribuendo maggiore possibilità di controllo, da parte del notaio, sulla legalità dell’operazione immobiliare e prevedendo anche una nuova ipotesi di nullità relativa del contratto.

Alla predetta delega il legislatore ha dato corso a mezzo di quanto previsto dagli artt. 385, 386, 387 e 388 CCI.