Con la Risposta ad interpello n. 16 del 7 gennaio 2021 il fisco offre questa volta ai contribuenti ed agli operatori del settore una illustrazione del concetto di immobile “funzionalmente indipendente”.

Nell’istanza il contribuente chiede se si possa intervenire su un complesso immobiliare di cui è proprietario, con interventi di risparmio energetico fra quelli previsti dall’art. 119, DL 34/2020. Il complesso immobiliare è così configurato. 

• corpo immobiliare n. 1 con accesso indipendente e funzionalmente autonomo, destinato a residenza del contribuente proponente l’istanza
• corpo immobiliare n. 2 affiancato al corpo n. 1, posto su due piani anch’esso indipendente e funzionalmente autonomo, nonchè indipendente dal corpo immobiliare n. 1 in quanto dotato di passo carraio proprio e proprie utenze. Tale corpo n. 2 è locato a terzi. 

Entrambi i soggetti occupanti i due corpi immobiliari, proprietario e locatore, vogliono effettuare separatamente interventi ammissibili al superbonus del 110% e si chiede se sia possibile godere della maxi detrazione.

Il fisco, per l’ennesima volta riconferma positivamente che è possibile fruire della  del 110% anche in tale situazione. L’ammissibilità al superbonus secondo l’agenzia delle entrate è data come sempre dai seguenti parametri di cui l’immobile deve essere dotato (fermi rimanendo gli altri requisiti per l’accesso al beneficio): 

• accesso autonomo dall’esterno (accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva) 
• indipendenza funzionale (dotato di manufatti o impianti per il servizio di acqua, riscaldamento ed energia elettrica) 

E’ molto importante ricordare che per quanto tale risposta ricordi moltissimo tante altre, l’intento del contribuente nel proporre tale istanza è dato dal fatto che i due corpi immobiliari sono attigui fra loro e di proprietà di un unico soggetto.

Ciò potrebbe far nascere il dubbio che fino al 31 dicembre 2020 ha attanagliato tutti i possessori di simili immobili. 

Infatti l’unico proprietario di più immobili siti in un complesso immobiliare pareva non accedere al superbonus, sempre per la ormai nota motivazione tale per cui il proprietario unico di più immobili siti in un complesso immobiliare non fa scaturire il “soggetto condominio” e pertanto non è fra i beneficiari del superbonus come previsto dall’art. 119, co.9, lett. a).

La situazione in questione è effettivamente diversa, nonostante il dubbio del contribuente, in quanto i due immobili sono diversi, autonomi e separati fra loro (due accessi, due passi carrai separati, impianti per le utenze non in comune). Semplicemente i due corpi immobiliari sorgono uno accanto all’altro e ciò per il fisco non è rilevante proprio per la loro indipendenza ed autonomia. 

Diverso sarebbe stato il caso, fino al 31 dicembre 2020 di un unico corpo immobiliare, posseduto da un unico proprietario e composto dalle unità immobiliari in questione. Esse, infatti avrebbero avuto un ingresso in comune (seppur impianti per le utenze eventualmente separati, quindi funzionalmente indipendenti) e ciò avrebbe portato a considerare il tutto come un “condominio” che non ne ha le caratteristiche. E' risaputo infatti, come più volte abbiamo spiegato che un condominio è tale quando le unità immobiliari sono possedute da almeno due proprietari, diversamente non nasce il condominio. 

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