L’opzione per la cedolare secca, imposta sostitutiva di Irpef, addizionali, imposte di registro e di bollo su contratti di locazione, può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione”. In riferimento alla norma appena esplicata, Confedilizia ha richiesto una consulenza giuridica all’Agenzia delle Entrate affinché chiarisca se, ai fini dell’applicazione del regime agevolato in esame, le parole “e date a disposizione dei Comuni” debbano essere intese quale requisito cumulativo, o alternativo, a quello della destinazione dell’immobile a finalità abitative degli studenti universitari.

Nella prassi accade spesso che i proprietari diano in locazione i propri immobili abitativi a favore di cooperative edilizie che, a loro volta, sublocano gli stessi a studenti universitari. In tale iter appare difficile che lo stesso immobile sia dato in sublocazione ad uno studente e contemporaneamente sia nella disponibilità del Comune. Secondo la soluzione interpretativa prospettata da Confedilizia, l’elemento discriminante dovrebbe essere rappresentato esclusivamente dalla effettiva destinazione dell’immobile al soddisfacimento delle esigenze abitative degli studenti universitari; secondo l’istante, il rapporto che si crea eventualmente con il comune dovrebbe essere qualificato come fattispecie autonoma, rispetto alla prima, e non contestuale, quindi non ostativa dell’esercizio dell’opzione.

L’Agenzia delle Entrate, nel rispondere alla consulenza giuridica n° 965-40/2018 ha confermato l’interpretazione dell’Istante. Secondo l’amministrazione finanziaria infatti, lo scopo della normativa in esame era quello di agevolare la locazione delle unità abitative a favore delle cooperative edilizie o di enti senza scopo di lucro:

• sia se date in sublocazione a studenti universitari,
• sia se messe a disposizione dei Comuni.

In entrambi i casi si può quindi optare per la cedolare secca in quanto si tratta di due situazioni alternative disgiunte.

Secondo l’Amministrazione finanziaria però i presupposti richiesti dalla disposizione di cui al citato art. 3, comma 6- bis del D.Lgs 23/2011, devono sussistere già al momento della registrazione del contratto di locazione da parte della persona fisica a favore della cooperativa edilizia. Più in particolare, per beneficiare “dell’esenzione” dall’imposta di registro e di bollo sul citato contratto di locazione occorrerà disporre già in quel momento del contratto di sublocazione a favore dello studente universitario; tale ultimo contratto, ovviamente, non potrà beneficiare del regime della cd. cedolare secca.

Tuttavia appare difficoltosa la possibilità che il proprietario possa essere già in possesso del contratto di sublocazione al momento della stipula del proprio contratto con la cooperativa edilizia in quanto quest’ultima non è ancora nella disponibilità dell’immobile per poterlo sublocare ad uno studente.