Il termine per la vendita dell’immobile pre-posseduto riprende a decorrere dal 1° gennaio 2021 se scadeva nell'intervallo sospeso dalla pandemia covid, ovvero nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.

Questo il chiarimento fornito dall'Agenzia delle Entrate con Risposta a interpello n 310 del 4 settembre, in particolare, viene specificato che, il decreto Liquidità, con lo scopo di impedire la decadenza dal beneficio, attese le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all'emergenza epidemiologica da COVID-19, ha disposto la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio 'prima casa' e ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della 'prima casa'. 

I predetti termini sospesi inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

Tra i termini oggetto di sospensione, è compreso il termine di 1 anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell'abitazione ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici 'prima casa' (comma 4-bis, della citata Nota II-bis).

Nel caso di specie, l’istante dice di aver acquistato in data 29 aprile 2019 un appartamento usufruendo della agevolazione prima casa.

Ella è però cointestataria con il coniuge, residente all’estero, per una quota del 90% di altro immobile acquistato nel 2008 avvalendosi sempre della agevolazione prima casa.

Sa di dover vendere obbligatoriamente l’immobile pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto (secondo quanto previsto dall’art 4 bis della Nota II bis, posta in calce all’art 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 26 aprile 1986)

In mancanza saranno applicabili le imposte di registro ipotecaria e catastale in misura ordinaria oltre sanzioni e interessi.

L’istante riferisce che il corona virus ha ostacolato l’alienazione e chiede se grazie al Decreto Cura Italia (DL n 18/2020) possa godere di sospensione di tale obbligo per causa di forza maggiore.

Ella suggerisce se, in assenza di sospensione, possa comunque qualificarsi una causa di forza maggiore da corona virus che ha ostacolato la vendita. In alternativa, siccome intende vendere comunque l’immobile, chiede se possa evitare le sanzioni e interessi sulla mancata vendita.

L’agenzia risponde intanto ricordando i requisiti delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa (disciplinate dalla Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 del 1986) ossia l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni previste dalla citata Nota.

Ricorda inoltre che, se il proprietario è già possessore di prima casa deve rivenderla entro un anno dall’acquisto dell’altro immobile, per poter usufruire della agevolazione sul secondo acquisto.

Il contribuente incorre nella decadenza dalle agevolazioni fiscali in relazione al nuovo acquisto, se non vende entro l'anno l'abitazione agevolata pre-posseduta, subendo perciò applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte e degli interessi.

In merito al caso di specie l’agenzia ricorda che successivamente alla presentazione dell’interpello è entrato in vigore il Decreto Liquidità che all’art. 24 ha proprio disciplinato la sospensione dei termini dell'agevolazione 'prima casa'.

Ai sensi del citato articolo 24 i termini previsti per l’agevolazione sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.

Con la Circolare del 13 aprile 2020, n.9, al paragrafo 8, sono stati forniti chiarimenti in merito alla sospensione dei termini entro i quali effettuare taluni adempimenti al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione stessa per coloro che ne hanno usufruito. La norma, con lo scopo di impedire la decadenza dal beneficio, viste le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all'emergenza epidemiologica da COVID-19, dispone la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio 'prima casa' e ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della 'prima casa'. 

I suddetti termini sospesi inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021. Tra i termini oggetto di sospensione, è compreso il termine di 1 anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell'abitazione ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici 'prima casa'.

Nella fattispecie rappresentata dall'istante, poiché l'immobile è stato acquistato in data 29 aprile 2019 e il termine per l'alienazione dell'immobile pre-posseduto scadeva in data 29 aprile 2020, si ritiene che la contribuente possa fruire del periodo di sospensione dei termini previsto dal citato articolo 24 e il termine per la suddetta alienazione riprenderà a decorrere dal 1 gennaio 2021.