Il decreto internazionalizzazione ha chiarito il regime di deducibilità deli interessi passivi sui finanziamenti relativi a immobili destinati alla locazione e ha introdotto la definizione di società “immobiliare di gestione”, che diventa l’unico l’unico soggetto che può dedurre senza limitazioni gli interessi passivi su mutui.  

La norma tuttavia entra in vigore nel 2016 e quindi per l’anno d’imposta 2015, e di conseguenza per la dichiarazione dei redditi in scadenza, si applica ancora la vecchia normativa, che ha dato adito a un nutrito contenzioso.

La norma attualmente in vigore, modificata dalla legge finanziaria 2008, prevede la piena deducibilità senza la limitazione della regola del ROL, degli interessi passivi per i finanziamenti assistiti da ipoteca in favore delle società che svolgono attività immobiliare.  La lettera della norma apriva ad una fruizione del “beneficio” legata alla destinazione dell’immobile e non, invece, alle caratteristiche della società.

Tuttavia la disposizione è stata interpretata in modo restrittivo  dall’Agenzia (circolari n. 19/E/2009 e 37/E/2009)  che ne ha limitato  l’applicazione alle sole società c.d. immobiliari di gestione, precisando che per tali dovessero considerarsi le società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili c.d. “patrimonio” o anche strumentali per natura, locati o, comunque, non utilizzati direttamente.

Il decreto internazionalizzazione (art.4 Dlgsv 147/2015)  ha modificato  la norma inserendovi il riferimento alle società che svolgono “in via effettiva e prevalente attività immobiliare”, definendone poi il significato, evitando così lacune da colmare in via interpretativa da parte dell’Amministrazione finanziaria, ovvero della giurisprudenza.

Vengono esplicitate le condizioni oggettive per fruire della deduzione integrale degli interessi passivi. Si prevede che la disciplina di deducibilità integrale degli oneri finanziari sia riservata, sempre in relazione a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, alle società:

• il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione;
• i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.

Si ritiene che tali condizioni per la fruizione del “beneficio” devono sussistere entrambe, non essendo alternative.

Le novità entrano in vigore dal 2016 in quanto la norma non ha valore interpretativo, e quindi per il 2015 continueranno i vecchi dubbi per l'applicazione della disciplina di favore, e il contenzioso in corso continuerà per le società che avevano adottato la soluzione meno restrittiva.