La risposta 523 del 4 novembre 2020 (allegata in calce all'articolo) fornisce un quadro riassuntivo di come sia possibile accedere al superbonus effettuando interventi trainati e trainati in un immobile da radere al suolo e ricostruire ex novo traendone due unità immobiliari, rispetto alla singola unità originaria. In particolare la risposta è degna di nota in quanto vengono chiariti più aspetti connessi al beneficio in questione, quali: 

1) il calcolo dei limiti massimi di spesa sostenibile 

2) viene chiarita la funzione dell'impianto di riscaldamento al momento della partenza dei lavori. .

La richiesta del contribuente 

L’istante rappresenta al fisco che prima dell’ 1 luglio 2020 ha ottenuto il titolo abilitante al fine di poter procedere con interventi di demolizione e ricostruzione di un immobile fatiscente dal quale, al termine dei lavori nasceranno due unità immobiliari funzionalmente indipendenti. Il contribuente segnala inoltre che intende effettuare lavori rientranti nel sismabonus e lavori rientranti nella categoria della riqualificazione energetica (evidenziando tra l’altro che l’immobile in origine era dotato di impianto di riscaldamento e di caminetti, ma a seguito dell’inizio dei lavori, l’impianto di riscaldamento, non i caminetti, è stato completamente rimosso).

 Alla luce di quanto sopra egli chiede se possa comunque accedere alla maxi detrazione del 110% in considerazione di quanto segue:

1) i limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento sono da considerare sull'unica unità immobiliare presente prima dell'intervento o sulle due unità immobiliari indipendenti risultanti a seguito del frazionamento;

2) per usufruire dell'agevolazione fiscale in relazione alla realizzazione dell'impianto di riscaldamento (calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000) deve dimostrare comunque la presenza dell'impianto, nonostante gli interventi "trainanti" siano il sismabonus e l'isolamento termico;

La risposta del fisco

L’agenzia delle entrate, emettendo parere favorevole e quindi ammettendo al bonus del 110% il contribuente per tutti gli interventi che vuole effettuare sull’immobile in questione, precisa alcuni aspetti di tale complessa operazione.

Con riferimento al quesito n. 1, l’agenzia comunica, come già stabilito con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni. 

Da ciò consegue che limite di spesa massimo è quello dell’unità abitativa di partenza.

Con riferimento al secondo quesito riguardante l'intervento di sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale, l'ufficio evidenzia che la Circ. 24/E/2020 ha chiarito, in relazione agli interventi "trainati" di efficientamento energetico, che il Superbonus spetta "a condizione che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l'intervento agevolabile". 

L’agenzia prosegue evidenziando che recentemente con il Decreto Agosto è stata modificata la definizione di impianto termico ed ora si intende un " impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate". 

Ciò implica, pertanto, che anche ai fini del Superbonus è necessario che l'impianto di riscaldamento, funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria, sia presente nell'immobile oggetto di intervento. Ne consegue che nel caso rappresentato, considerata la presenza di tre camini nell'immobile sul quale saranno effettuati gli interventi prospettati, l'Istante potrà accedere al Superbonus, sempre che vi sia il conseguimento di un risparmio energetico e che vi sia un salto di due classi energetiche dell'edificio da prima a dopo gli interventi, come da apposita asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato (in questo senso anche la Faq n. 9 di ottobre emanata da ENEA).