Con Risposta a interpello n 53 del 27 febbraio le Entrate replicano ad una richiesta di una società immobiliare di non essere considerata "non operativa" per un determinato periodo fiscale, nonostante non abbia raggiunto i ricavi minimi previsti dalla legge, ciò a causa delle condizioni avverse di mercato.

La società sostiene che le difficoltà economiche generate dalla pandemia e altre circostanze giustificherebbero questa eccezione.

Tuttavia, l'Agenzia delle Entrate ha respinto la richiesta, ritenendo che le argomentazioni e le prove fornite dalla società non siano sufficienti per giustificare una deroga alla normativa sulle società non operative, vediamo il perchè.

Esclusione da società non operativa causa mercato avversa: quando si può

Una società immobiliare che cerca di evitare la classificazione come "società non operativa" per il periodo d'imposta ottobre 2021-settembre 2022 e successivi, ai sensi dell'art. 30 della legge n. 724 del 1994 specifica che possiede e gestisce un centro commerciale composto da diverse unità immobiliari destinate alla locazione. 

A causa di condizioni di mercato avverse, non tutte le unità sono state locate, incidendo sui ricavi, e la società sostiene che, per pandemia di COVID-19 e altri fattori esterni come l'inflazione e la guerra in Ucraina, sia stato impossibile il raggiungimento dei ricavi minimi previsti per non essere considerata non operativa. 

Pertanto, chiede la disapplicazione della disciplina sulle società non operative per il periodo d'imposta specificato.

Le Entrate preliminarmente ricordano che l'articolo 30 della legge n. 724 del 1994 (e successive modificazioni e integrazioni) prevede uno specifico regime di tassazione per le cosiddette ''società di comodo'' o ''società non operative''.

Viene ricordato che ai sensi del comma 1, le società per azioni, in accomandita per azioni, a responsabilità limitata, in nome collettivo e in accomandita semplice, nonché le società e gli enti di ogni tipo non residenti, con stabile organizzazione nel territorio dello Stato, si considerano non operative se l'ammontare complessivo dei ricavi, degli incrementi delle rimanenze e dei proventi, esclusi quelli straordinari, risultanti dal conto economico, ove prescritto, è inferiore ai ricavi minimi presunti, stimati ai sensi dei commi 1 e 2 (il c.d. test di operatività). 

Le società non operative sono tenute a dichiarare un reddito minimo presunto, quantificato applicando ai valori di determinati beni posseduti nell'esercizio, le percentuali forfetarie previste al comma 3 del medesimo articolo 30.

Ai sensi del comma 4bis del citato articolo, «[i]n presenza di oggettive situazioni che hanno reso impossibile il conseguimento dei ricavi, degli incrementi di rimanenze e dei proventi nonché del reddito determinati ai sensi del presente articolo, ovvero non hanno consentito di effettuare le operazioni rilevanti ai fini dell'imposta sul valore aggiunto di cui al comma 4, la società interessata può interpellare l'amministrazione ai sensi dell'articolo 11, comma 1, lettera b), della legge 27 luglio 2000, n. 212, recante lo Statuto dei diritti del contribuente».
Pertanto, a fronte del mancato superamento del test di non operatività previsto dall'articolo 30 citato, grava sul contribuente l'onere di fornire la prova contraria circa l'esistenza di situazioni di carattere straordinario, specifiche e indipendenti dalla sua volontà che hanno impedito il raggiungimento dei ricavi minimi e di reddito minimo presunti.

Successivamente, l'Agenzia delle Entrate sottolinea che le difficoltà di mercato indicate dalla società non sono sufficienti a giustificare la disapplicazione della normativa sulle società non operative.

In particolare, si osserva che la società non ha fornito prove concrete che dimostrino come le condizioni di mercato avverse abbiano effettivamente impedito di generare ricavi superiori ai minimi presunti.

Pertanto conclude che non è possibile accogliere la richiesta.

L'Agenzia sottolinea l'importanza di fornire prove specifiche e dettagliate che collegano direttamente le condizioni di mercato avverse alla capacità di generare ricavi adeguati.

Nel dettaglio, si evidenzia che "la Società non abbia fatto alcun riferimento, per la determinazione del valore di mercato dei canoni di locazione, neppure ai valori riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (cfr. la circolare 4 maggio 2007, n. 25/E, pag. 46). In merito a questo ultimo aspetto, si ritiene utile rinviare alle risposte ai quesiti 2.6 e 2.7 della circolare n. 44/E del 2007, con le quali è stato ribadito che la disciplina sulle società non operative possa essere disapplicata dimostrando che, in caso di contratti di locazione, il canone pattuito sia almeno pari, o comunque che non si sia discostato, a quello di mercato, secondo quanto determinato con le tabelle delle quotazioni immobiliari dell'OMI."