Decreto sblocca-Italia, novità per le locazioni
E' stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre scorso, il Decreto "sblocca-Italia", ovvero il D.L. n. 133/2014, che contiene misure volte a favorire l'edilizia, la realizzazione di opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica e la ripresa delle attività produttive.
Il decreto è entrato in vigore da sabato 13 settembre.
Tra i più importanti interventi previsti dal provvedimento ci sono, in particolare:
- l'esenzione dalle imposte di registro e di bollo per la registrazione dell'atto con cui si decide la riduzione del canone di locazione;
- agevolazioni Irpef per chi acquista o costruisce un'abitazione da dare poi in locazione;
- novità per i contratti di godimento di immobili con diritto di acquistarli successivamente entro un termine determinato (c.d. contratti "rent to buy");
- la disciplina dei cosiddetti "condhotel";
- la modifica al contributo per l'acquisto di veicoli a basse emissioni.
Deduzione Irpef per acquisto o costruzione di abitazioni da locare
Una delle novità fiscali più importanti previste dal Decreto sblocca-Italia è l'incentivo per gli investimenti in abitazioni da dare in locazione.
In particolare, alle persone fisiche non esercenti attività commerciale che, negli anni 2014-2017, acquistano immobili abitativi, nuovi o ristrutturati, da imprese di costruzione o ristrutturazione, da cooperative edilizie o dalle ditte che hanno effettuato gli interventi edilizi, per poi darli in locazione, è riconosciuta una deduzione Irpef dal reddito complessivo, pari al 20% del prezzo di acquisto risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo di spesa di 300.000 euro (per una deduzione massima, quindi, di 60.000 euro).
La deduzione va ripartita in otto quote annuali di pari importo (quindi, al massimo 7.500 euro all’anno).
La deduzione spetta a condizione che l'unità immobiliare sia destinata, entro 6 mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni consecutivi. Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto.
Inoltre, l'unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Esenzione atti di riduzione del canone di locazione
Viene stabilito che la registrazione dell'atto con il quale le parti (proprietario e inquilino) si accordano per la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.
Contratti "rent to buy" da trascrivere
Il decreto regola ora espressamente nel nostro ordinamento i cosiddetti contratti "rent to buy", ovvero i contratti, diversi dai leasing, con cui il conduttore ottiene l'immediata concessione in godimento di un immobile con diritto poi di acquistarlo entro un termine determinato scomputando dal corrispettivo di vendita i canoni di locazione già versati. Viene stabilito che tali contratti devono essere trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis codice civile ("Trascrizione dei contratti preliminari").
Si applica, pertanto, anche quanto prescritto dal comma 3 di tale norma del codice civile, che prevede che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro 1 anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare.
L'art. 21, comma 3, del Decreto sblocca-Italia eleva il termine di 3 anni previsto dal comma 3 dell'articolo 2645-bis c.c. a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a 10 anni.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a 1/20 del loro numero complessivo.