La norma riconosce la detrazione degli interessi passivi, in dipendenza di un contratto di mutuo, che deve essere garantito da ipoteca su immobili, e non di altri contratti di finanziamento. Lo stesso mutuo, deve:

• essere stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso (con esclusione del caso in cui l’originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati), ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita;
• essere erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.

Ulteriore condizione è che, entro un anno dall’acquisto, l’immobile sia destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa, quindi, la decadenza dai benefici. La decadenza non si applica nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario a condizione che l’immobile non venga locato.

Attenzione: la detrazione non spetta all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.

Dal 2001, la detrazione spetta anche:

• dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
• nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
• se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Dal 1° gennaio 2008, la legge n. 244/2007 (Legge Finanziaria 2008) ha innalzato da € 3.615,20 ad € 4.000,00 il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale, sui quali spetta la detrazione.
Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760,00 (19% di € 4.000).

Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:

• degli interessi passivi;
• degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
• delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota. Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, la detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 4.000 per ciascun intestatario del mutuo e non è possibile fruire della detrazione per la quota di mutuo del coniuge a carico.

Nel caso dell’acquisto di una abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; solo se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Per la detrazione degli interessi passivi è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare che costituisce l’abitazione principale.

Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono le seguenti:

• l’unità immobiliare doveva essere adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993;
• nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi il contribuente non deve aver variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro; altrimenti a partire dallo stesso anno l’importo massimo è di euro 2065,38.

Per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che:

• l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994 (entro sei mesi dall’acquisto);
• l’acquisto dell’immobile sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo.

Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di € 4.000 complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. In particolare, nel caso in cui un contribuente contragga un mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.

Gli interessi passivi risultano detraibili in base al rapporto tra:

• il costo di acquisto dell’immobile;
• il capitale preso a mutuo.

Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula:

(costo di acquisto dell’immobile + oneri correlati) x interessi pagati
______________________________________________________
capitale dato a mutuo

Esempio

Valore immobile (da atto di compravendita) euro 100.000
Importo mutuo euro 150.000
Formula
100.000*100 / 150.000 = 66,67%
Importo interessi passivi pagati nell’anno 3.000
Importo detraibile 3.000 * 66,67% = 2.000

Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione d’acquisto che comprendono:

• l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
• le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
• spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;

e degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo, ovvero:

• l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
• la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
• le spese di istruttoria e perizia tecnica;
• gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
• la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
• penalità per anticipata estinzione del mutuo;
• maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo. Si ricorda come le spese di intermediazione immobiliare siano anch’esse detraibili al 19% per un importo massimo di 1.000 euro, con un risparmio di 190 euro. Nel caso in cui tali spese vengano sostenute prima del rogito è obbligatoria la registrazione del compromesso.

• Ricevute quietanzate dalla banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2020
• Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’immobile (o dell’ulteriore quota) che è stato o sarà adibito ad abitazione principale
• Contratto di acquisto dell’immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l’importo (spesa sostenuta per l’acquisto) riportato sull’atto che, se pur maggiorato di eventuali oneri correlati all’acquisto, risultasse inferiore al capitale erogato, renderà necessario il riproporzionamento degli interessi alla minore spesa sostenuta
• Idonea documentazione degli oneri accessori all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi)
• Autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2017. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Alla luce della pandemia da COVID-19, alcune tempistiche possono aver subito ritardi, ma se questi sono da imputare all’emergenza sanitaria si ha comunque diritto alla detrazione degli interessi passivi.

Un importante chiarimento in questo senso è arrivato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello 485 del 19 ottobre 2020, dove è stato chiarito che 

"tenuto conto che la destinazione dell'immobile a dimora abituale deve essere effettiva e richiede l'espletamento di attività (ad es. trasloco mobili, acquisto mobili, spostamento difficoltoso di persone) che per effetto dei divieti e dei blocchi negli spostamenti delle persone imposti dal 23 febbraio al 2 giugno 2020, in base ai d.P.C.M. del 23 febbraio e 9 marzo 2020 attuativi del decreto legge 23 febbraio 2020, n. 6, nonché dal decreto legge 16 maggio 2020, n. 33, si ritiene che l'istante possa fruire della detrazione in esame, a condizione che l'immobile sia adibito a dimora abituale entro un tempo pari a un anno dal rogito, maggiorato del periodo sopra indicato. In altri termini, tenuto conto che la causa di forza maggiore si è verificata in pendenza del termine entro cui stabilire la residenza nell'immobile, l'istante potrà fruire di una proroga del termine per un tempo corrispondente alla durata della causa di forza maggiore (dal 23 febbraio al 2 giugno 2020) che ha impedito o rallentato le attività propedeutiche alla destinazione dell'immobile a dimora abituale."

Per approfondire si rimanda alla lettura dell'articolo Mutuo prima casa: spetta la detrazione degli interessi se il covid blocca l'accorpamento