Nello Studio n. 102-2012/T il Consiglio Nazionale del Notariato ha esaminato le novità introdotte nelle cessioni di fabbricati in regime IVA dall’art. 9 del Decreto “crescita e sviluppo” (DL n. 83/2012) ora in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
Sinora, le cessioni di abitazioni da parte delle imprese costruttrici, dopo cinque anni dal termine dei lavori, restavano assoggettate in via definitiva al regime di esenzione IVA: se il venditore riceveva acconti esenti da IVA, anche il saldo al rogito era esente e l’atto scontava l’imposta di registro proporzionale in deroga all’applicazione del principio di alternatività tra IVA e Imposta di registro.
Oggi, a seguito della riforma, è invece possibile che l’impresa cedente, in assenza di preliminare, abbia fatturato gli acconti in esenzione IVA (ove sia decorso il quinquennio) ma che, al momento del rogito, eserciti l’opzione per l’IVA: quindi l’operazione potrebbe risultare sottratta all’imposta di registro, tranne che per il saldo (assoggettato a IVA).
Il parere dei notai su questa novità è negativo. In alternativa lo Studio del Notariato propone una soluzione che individua nell’art. 11 del DPR n. 633/72 (“operazioni permutative e dazioni in pagamento”) il principio generale per cui si potrebbe assoggettare l’operazione in parte a IVA ed in parte al registro. Nel sistema dell’IVA infatti ciascuna operazione può essere assoggettata autonomamente ad imposta. La possibilità di “suddividere” la permuta è prevista anche dall’art. 40, comma 2 del DPR n. 131/1986: se una soltanto delle operazioni permutative è assoggettata ad IVA, l’imposta di registro si applica sull’importo relativo alla cessione o alla prestazione non soggetta.
La soluzione prospettata dai Notai prevede inoltre che tale tributo debba essere applicato sul valore dell’immobile al netto della parte di corrispettivo assoggettata a IVA.
Si ricorda che le cessioni interessate dalla nuova norma ricomprendono non solo gli atti che comportano trasferimento della proprietà o costituzione o trasferimento di diritti reali, ma anche le vendite con riserva di proprietà e locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti, in quanto anch’esse attuano un trasferimento del bene assimilabile alla proprietà pur se non definitivo.
Per l’individuazione del termine quinquennale invece occorre rifarsi all’art. 6 del DPR n. 633/72: in generale, per le cessioni di immobili, il momento è rappresentato dalla stipula del contratto . Nel caso però gli effetti siano differiti ( fatte salve le vendite con riserva di proprietà e le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per le quali resta ferma la regola generale della stipulazione), il termine decorre dal momento in cui gli effetti dell’operazione si producono.