Le locazioni brevi  sono:

• contratti di immobili situati in Italia, a destinazione residenziale con finalità abitative, appartenenti alle categorie catastali:
  • da A1 a A11 (esclusa A10- uffici o studi privati);
  • e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc …);
  • nonché singole stanze dell'abitazione (Circolare 26/E/2011);

• di durata non superiore a 30 giorni, quindi non soggetti a registrazione. Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni pattuizione contrattuale;

• stipulati da persone fisiche private al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, compresi anche i contratti stipulati tramite intermediari, che potrebbe essere sia un'agenzia immobiliare sia un portale come ad esempio Airbnb. Per intermediari si intendono in generale tutti coloro attraverso cui vengono stipulati contratti di locazione breve, come ad esempio quelli che in via abituale - anche se non esclusiva - offrono strumenti tecnici e informativi per facilitare l'incontro della domanda e dell'offerta di locazioni brevi, e intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore. A tal fine è irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l'attività di intermediazione, così come la sua residenza, e la modalità con cui l'attività è svolta.Rientrano nella definizione anche i sub locatori e i comodatari che concedono a terzi la disponibilità dell'immobile a titolo oneroso. Sono escluse, invece, le locazioni brevi che rientrano nell'esercizio di attività d'impresa, come definita all'art. 55 comma 2 del TUIR e all' art. 4 del DPR 633/72, o nell'attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all'art. 67 comma 1 lett) i del TUIR. Sono esclusi dalla definizione di locazione breve anche i contratti che il datore di lavoro stipula per destinare un immobile abitativo ad uso foresteria dei dipendenti.

La nuova disciplina allarga l'ambito di applicazione della cedolare secca anche alle attività accessorie all'attività di locazione, ossia:

• servizi di fornitura di biancheria;
• servizi di pulizia dei locali;

espressamente indicati all'art. 4 del D.l. 50/2017.  Tali servizi sono ritenuti, infatti, strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. Nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia delle Entrate ritiene che analogo trattamento possa essere applicato anche ad altre tipologie di servizi, anche se non espressamente indicati nell'art. 4 del D.l. 50/2017, come ad esempio la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. Non rientrano, invece, nella disciplina i servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell'immobile, come ad esempio la fornitura della colazione, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti. In tale caso, infatti, è richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso delle attività di bed and breakfast occasionale.

La nuova disciplina si applica ai contratti stipulati a partire dal 1° giungo 2017, e impone nuovi obblighi agli intermediari (e ai portali on line come ad esempio Airbnb o Booking) che intervengono nella stipula/gestione di questi contratti. Tali soggetti, che mettono in contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare) sono tenuti:

• a comunicare i contratti conclusi tramite il loro operato,
• ad operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto all'atto del pagamento del corrispettivo nei confronti del beneficiario.

Tali adempimenti sono dovuti:

• solo se gli intermediari intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento dei corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, che rispondano alla definizione descritta al paragrafo precedente;
• in relazione ai contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017. Per quelli stipulati prima gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati del contratto né ad operare la ritenuta. Per i contratti di locazione breve stipulati tramite intermediario, si ritiene che rilevi il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione.

Gli adempimenti devono essere effettuati dall'intermediario al quale il locatore ha affidato l'incarico, anche ne caso in cui quest'ultimo si avvalga a sua volta di altri intermediari. Pertanto, ad esempio, nel caso di un'agenzia immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell'immobile l'incarico di locarlo, e inserisce l'offerta di locazione sulla piattaforma online, l'agenzia è tenuta a comunicare i dati del contratto se questo si è concluso tramite la piattaforma, considerato che la piattaforma fornisce un servizio all'agenzia e non al locatore. L'agenzia dovrà anche effettuare la ritenuta nel caso in cui intervenga nel pagamento del contratto. L'agenzia dovrà rendere esplicito al gestore della piattaforma la veste in cui opera, in modo che questi non faccia a sua volta l'adempimento.

Gli adempimenti relativi alla comunicazione dei dati e all'applicazione della ritenuta sono effettuati anche dagli intermediari fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato. In particolare, i soggetti non residenti:

• con stabile organizzazione in Italia, effettuano gli obblighi tramite la stabile organizzazione;
• senza stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d'imposta

Gli intermediari/portali on line sono tenuti a conservare i dati relativi alle informazioni comunicate, e quelli relativi ai pagamenti in cui sono intervenuti o ai corrispettivi incassati, per il periodo previsto per l'eventuale accertamento, ai sensi dell'art. 43 del DPR 600/73.

Grazie alla comunicazione da parte degli intermediari, e del loro ruolo in qualità di sostituti d'imposta, la norma mira a contrastare l'evasione, finora radicata in questo settore.

La disciplina ha subito successivamente alcune modifiche con la conversione in legge del D.l. 50/2017, è stato poi istituito il codice tributo per il versamento della ritenuta (risoluzione 88/E del 05.07.2017), e sono state fornite le indicazioni sulle modalità per comunicare i dati dei contratti di locazione e per versare la ritenuta (provvedimento 132395 del 12.07.2017).

I soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche on line, ossia che mettono contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare), hanno l'obbligo di  comunicare i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro operato.

L'obbligo riguarda solo gli intermediari che, oltre a favorire l'incontro tra la domanda e l'offerta, forniscono un supporto professionale o tecnico informativo nella fase di perfezionamento dell'accordo. E' necessario, dunque, che il conduttore accetti la proposta di locazione tramite l'intermediario, o aderisca all'offerta tramite la piattaforma online. Nel caso in cui il conduttore comunichi direttamente al locatore l'accettazione della proposta, l'intermediario non è tenuto ad effettuare alcuna comunicazione, in quanto ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, ed è rimasto estraneo alla conclusione dell'accordo.

I dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono i dati del contratto.

Gli intermediari sono tenuti a chiedere al locatore i dati da comunicare, ma non sono tenuti a verificarne l'autenticità. La responsabilità sulla veridicità dei dati cade sul locatore, che è responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto. L'intermediario può comunque utilizzare i dati in suo possesso per la corretta effettuazione degli adempimenti, ad esempio nel caso in cui il locatore gli avesse fornito il suo numero di partita Iva, l'intermediario potrà non effettuare gli adempimenti ritenendo che la locazione sia riconducibile all'esercizio di un'attività d'impresa.

In caso di recesso del contratto di locazione breve, gli intermediari non devono trasmettere i dati del contratto. Nel caso in cui il recesso avvenga successivamente alla comunicazione dei dati, l'intermediario dovrà rettificare la comunicazione.

In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 Euro a 2.000 Euro (prevista al comma 1 dell'art. 11 del D.lgs. 471/1997). Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro). Non è sanzionabile l'incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.

AlloggiatiWeb

Sono invece operative dall'inizio del 2019  le norme in materia di identificazione degli ospiti da parte di chiunque  affitta gli immobili per uso turistico, previste dal Decreto Crescita (dl 145/2018). L'obbligo  prescinde dal fatto che l'inquilino sia o meno di nazionalità italiana. Come avviene per qualunque altra struttura ricettiva di tipo alberghiero, quindi, chi  dà in locazione il proprio appartamento con questa formula deve anche provvedere all'iscrizione al sistema telematico “AlloggiatiWeb” per la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura,  ,  in base a quanto previsto dall’art.109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS).

Con l'art. 19-bis del  dl è stata introdotta un'interpretazione autentica delle norme del TULPS. Il testo  stabilisce infatti che “L'articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni”.

Qualora gli intermediari intervengano nella fase del pagamento del canone di locazione, o incassino i corrispettivi, devono operare - all'atto del pagamento del corrispettivo lordo al beneficiario - una ritenuta d'acconto del 21%. Nel caso in cui il locatore dovesse aver optato per la cedolare, la ritenuta sarà considerata a titolo d'imposta, in caso contrario si considererà a titolo d'acconto.

L'obbligo di operare la ritenuta ricade in tutti i casi in cui l'intermediario ha la materiale disposizione delle risorse finanziarie. Se, invece, l'intermediario non ha la disponibilità finanziaria, non deve operare la ritenuta. E' il caso, ad esempio, dell'assegno bancario intestato al locatore. In tale fattispecie l'intermediario non ha la disponibilità finanziaria della somma, e pertanto non è tenuto ad operare la ritenuta, nemmeno se l'assegno è consegnato al locatore per il suo tramite. Nel caso di pagamento tramite carte di debito, di credito, prepagate, le banche, poste italiane Spa, istituti di moneta elettronica, istituti di pagamento nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale come Paypal, non devono operare la ritenuta in quanto non svolgono l'attività di intermediazione. La ritenuta dovrà in caso essere operata dall'intermediario, se questo incassa il canone o interviene nel pagamento.

La ritenuta deve essere operata anche se l'intermediario ha delegato un soggetto terzo a incassare il canone o ad accreditare l'importo al locatore. Tali attività devono essere riferite al delegante, pertanto il soggetto terzo dovrà effettuare tali adempimenti a nome del delegante.

La ritenuta va applicata sull'importo del canone o del corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve, ad esclusione:

• di eventuali penali o caparre o depositi cauzionali;
• delle spese per servizi accessori qualora sostenute direttamente dal conduttore o a questi riaddebitate dal locatore in base ai costi/consumi effettivamente sostenuti. Qualora, invece, le spese per la fornitura di servizi accessori siano addebitate al conduttore a titolo forfetario, sono incluse nel corrispettivo lordo e quindi soggette a ritenuta.

La ritenuta dovrà poi essere versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, secondo le modalità previste dall'art. 17 del D.lgs. 241/1997, con il codice tributo "1919", istituito con la Risoluzione 88/E del 5.7.2017. Per esempio: il 20 settembre un turista italiano paga 500 euro ad un intermediario per l'affitto di alcuni giorni di un appartamento a Verona. L'intermediario, che ha ricevuto il pagamento, riversa  l'importo ricevuto al proprietario dell'appartamento in data 25 settembre, al netto della ritenuta d'acconto del 21% (versa quindi 395 Euro). Entro il 16 ottobre l'intermediario dovrà versare all'Erario l'importo della ritenuta, pari a 105 Euro, con il codice tributo 1919.

L'intermediario dovrà anche certificare e dichiarare le ritenute operate tramite la presentazione della Certificazione Unica/mod. 770. La presentazione della Certificazione Unica assolve, secondo il provvedimento del 12.07.2017 l'obbligo di comunicazione dei dati relativo ai contratti di locazione breve.

I nuovi obblighi di solidarietà imposti dal Decreto Crescita

Per quel  che riguarda gli intermediari, dunque, l'art. 13-quater del Decreto Crescita,  stabilisce per prima cosa  che gli intermediari immobiliari residenti in Italia, appartenenti al medesimo gruppo degli intermediari non residenti che non abbiano nominato un rappresentante fiscale, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve.

Ai contratti di locazione breve, come sopra definiti, il legislatore prevede che si applichino le disposizioni relative alla cedolare secca, con aliquota 21%. Poiché il regime della cedolare secca è opzionale, si ritiene che il soggetto possa in alternativa scegliere il regime ordinario (per saperne di più sul regime della cedolare secca vai allo speciale "Cedolare secca sugli affitti 2020:ecco come funziona").

Il proprietario pertanto potrà in alterativa:

• optare per la cedolare secca al 21%, sostitutiva dell'Irpef e dell'imposta di registro;
• applicare il regime ordinario Irpef, con aliquota minima 23%.

Anche la legislazione precedente prevedeva che i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni (per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione) potessero essere assoggettati a cedolare secca.

Rispetto a prima, con la nuova disciplina è possibile applicare la cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti da:

• contratti di sublocazione (si tratta di una novità rispetto alla disciplina previgente: finora tali redditi erano esclusi dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca);
• contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario (questa è una novità importante perché a regime l'opzione per la cedolare può essere esercitata solo da proprietario-locatore dell'immobile);

aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate.

Come precisato nelle istruzioni del modello di dichiarazione 730/2020, anno di imposta 2019, la nuova disciplina per le locazioni brevi, si applica ai soli contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, cioè per quelli per cui a partire da tale data il locatario ha ricevuto la conferma della prenotazione. La nuova disciplina si applica 

• nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore,
• nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

In conseguenza dell’introduzione di tale normativa cambia la tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni

• in tal caso il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi va indicato dal comodatario nel quadro D o quadro RL10  della dichiarazione dei redditi come reddito diverso.
• Il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro B la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.

Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.

Si ricorda che il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).

Nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia ha chiarito che, se il contratto è stipulato da uno solo dei comproprietari, e la ritenuta quindi è stata operata e certificata solo nei confronti di quest'ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare dal reddito la ritenuta subita, o chiedere il rimborso della maggiore ritenuta subita qualora non abbia capienza per scomputarla. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare o il regime ordinario.

Il locatore è tenuto a riliquidare l'imposta dovuta sul canone nel caso in cui:

• non opti per la cedolare secca;
• non abbia subito la ritenuta;
• l'intermediario non abbia effettuato la ritenuta in assenza dei presupposti;
• la ritenuta subita sia maggiore dell'imposta dovuta.