Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. In particolare, nel caso in cui un contribuente contragga un mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.

Gli interessi passivi risultano detraibili in base al rapporto tra:

• il costo di acquisto dell’immobile;
• il capitale preso a mutuo.

Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula:

(costo di acquisto dell’immobile + oneri correlati) x interessi pagati
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capitale dato a mutuo

Esempio

Valore immobile (da atto di compravendita) euro 100.000
Importo mutuo euro 150.000
Formula
100.000*100 / 150.000 = 66,67%
Importo interessi passivi pagati nell’anno 3.000
Importo detraibile 3.000 * 66,67% = 2.000

Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione d’acquisto che comprendono:

• l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
• le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
• spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;

e degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo, ovvero:

• l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
• la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
• le spese di istruttoria e perizia tecnica;
• gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
• la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
• penalità per anticipata estinzione del mutuo;
• maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo. Si ricorda come le spese di intermediazione immobiliare siano anch’esse detraibili al 19% per un importo massimo di 1.000 euro, con un risparmio di 190 euro. Nel caso in cui tali spese vengano sostenute prima del rogito è obbligatoria la registrazione del compromesso.