L’art. 10 della legge di riforma riscrive l’art. 1130 c.c. in merito alle attribuzioni dell’amministratore; tra queste vi è la tenuta del “registro di contabilità” (art. 1130, 1° comma, n. 7) ove devono essere annotati in ordine cronologico i movimenti in entrata ed uscita, entro trenta giorni dalla loro effettuazione. L’art. 11 inserisce nel codice civile il nuovo art. 1130-bis, il quale regolamenta il “rendiconto condominiale”, la cui redazione spetta all’amministratore (art. 1130, 1° comma, n. 10). Il rendiconto deve contenere “le voci di entrata e di uscita”, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale” - compresi “i fondi disponibili” e le “eventuali riserve” -, il tutto espresso “in modo da consentire l’immediata verifica”. Il rendiconto “si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”. La prima osservazione che scaturisce dalla lettura della norma è che il legislatore abbia voluto ottenere la produzione di un rendiconto il cui contenuto minimo lo renda in ogni caso sufficientemente chiaro e completo per far comprendere ad ognuno gli esiti della gestione, senza però imporre il modello di contabilità ordinaria, comportante la gestione in partita doppia dei due aspetti economico e finanziario. Peraltro già nel recente passato la Corte di Cassazione aveva statuito che non era necessario per il condominio una contabilità dalla forma rigorosa adottata per i bilanci societari, purché la stessa risulti intelligibile ai condomini. In tal senso si è pertanto preferito adottare un sistema contabile più soft, che non richieda competenze eccessivamente specialistiche, e ciò sarà utile soprattutto per quelle realtà che continueranno ad essere gestite da amministratori “interni”, per i quali (secondo quanto previsto dal nuovo art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dall’art. 25 della legge di riforma) non si rende necessario, quale requisiti, né il possesso del diploma di scuola superiore né l’aver frequentato uno specifico corso di amministrazione condominiale. Peraltro il fatto che durante i lavori parlamentari sia stata espunta la specificazione che il rendiconto fosse redatto “per competenza” avvalora l’ipotesi che il legislatore abbia voluto astenersi dal richiedere un eccessivo tecnicismo nella tenuta della contabilità condominiale.

 

Il rendiconto sarà dunque composto da:

 

La norma in esame prescrive inoltre che dal rendiconto si evinca ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale, nonché gli importi relativi ai fondi ed alle riserve. Si ritiene, pertanto, che oltre ai tre documenti sopra descritti ed esplicitamente previsti dalla riforma, vada allegato al rendiconto anche un piccolo “stato patrimoniale”, in esso evidenziando i crediti ed i debiti in essere, il saldo del conto corrente e dell’eventuale cassa contanti, i fondi e le riserve costituite.

 

Il rendiconto deve essere sottoposto all’approvazione dell’assemblea, a norma dell’art. 1135, 1° comma, n. 3 c.c., invariato su questo punto. L’approvazione comporta ovviamente l’accettazione della situazione di credito o debito finale per ciascun partecipante. Poiché, come abbiamo già ricordato, la riforma prevede che i dati del rendiconto devono essere espressi in modo da consentire “l’immediata verifica”, ne consegue che il rendiconto condominiale dovrà contenere – pur se non espressamente previsto dalla norma, ma come già sino ad oggi è pacificamente avvenuto - anche un prospetto esplicativo dal quale risulti l’imputazione delle spese ad ogni condomino in base alle tabelle millesimali, le quali – come spesso accade - potrebbero essere anche diverse in relazione al tipo di spesa (es. una per le spese generali e una per l’ascensore).