L’art. 13 della legge va a ritoccare l’art. 1135, 1° comma, n. 4 c.c., stabilendo, in caso di manutenzione straordinaria ed innovazioni, la costituzione obbligatoria di un “fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Nella previgente versione la costituzione di un simile fondo era discrezionale (“se occorre”). Su tale norma potrebbe tuttavia sorgere qualche dubbio interpretativo. Ci si potrebbe chiedere, ad esempio, se il fondo debba essere costituito soltanto “contabilmente”, vale a dire come posta di bilancio da alimentarsi con versamenti successivi (anche posteriormente all’inizio dei lavori) oppure se all’avvio delle opere le risorse finanziare ascrivibili a tale fondo debbano già essere presenti nel conto corrente condominiale.
La ratio normativa sembra poter risiedere soprattutto nelle esigenze di:
- verificare preliminarmente, mediante il versamento delle quote straordinarie deliberate, l’effettiva capacità di partecipazione alla spesa dei condomini (evitando tutte le conseguenze negative connesse ad eventuali morosità);
- costituire una sorta di garanzia preliminare per le imprese che realizzeranno le opere deliberate, spesso di importo significativo .
Se di questo si tratta, pare possibile operare una costituzione solo contabile del fondo ed effettuare i versamenti in un momento successivo, purché il fondo sia comunque munito della corrispondente provvista all’avvio dei lavori.
Si potrebbe al limite ipotizzare - quale ragionevole punto d’incontro tra le esigenze sopra richiamate e quella dei condomini di evitare un oneroso esborso in tempi troppo anteriori alla realizzazione delle opere deliberate - che i versamenti che alimenteranno il fondo vengano effettuati anticipatamente solo per ogni stato di avanzamento lavori (Sal) .
Infine, appare pacifico che il fondo possa anche costituirsi mediante storno parziale o totale di altro fondo già esistente in bilancio e non vincolato per altre esigenze.