La tassazione della plusvalenza realizzata nel contratto di sale and lease back è tassata con la medesima imputazione temporale prevista contabilmente, questo a seguito del principio di derivazione rafforzata, introdotto dal 2016 anche per i soggetti che redigono il bilancio secondo il codice civile, che ha determinato un allineamento tra il regime fiscale e quello contabile.

Questo il chiarimento fornito dall'Agenzia delle Entrate con Risoluzione del 23 giugno 2017 n. 77/E.

La Società interpellante evidenziava di voler porre in essere un’operazione di compravendita con locazione finanziaria (ossia un contratto di “sale and lease back”) rappresentato dalla vendita del terreno edificabile alla società di leasing e la stipula di un contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto il terreno ceduto e il fabbricato costruito con il finanziamento della società di leasing.
Il contratto di locazione finanziaria decorre dopo circa due anni dalla cessione del terreno, ossia dopo il tempo necessario per la costruzione del fabbricato finanziato dalla società di leasing.

Secondo il contribuente tale operazione rientra nella previsione di cui al comma 4 dell’articolo 2425 bis del codice civile, in base al quale “le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione”.

Da un punto di vista contabile, pertanto, la plusvalenza realizzata dalla Società a seguito della vendita del terreno è imputata a conto economico a partire dal momento in cui decorrere il contratto di locazione finanziaria (ossia dopo circa due anni dalla cessione del terreno) e ripartita durante la durata del contratto stesso. Si chiede quindi di chiarire se anche ai fini fiscali la plusvalenza realizzata dalla Società debba concorrere nel periodo d’imposta in cui è realizzata ovvero secondo l’imputazione temporale prevista in sede contabile.

L'Agenzia evidenzia, che il nuovo principio di derivazione rafforzata, introdotto dal periodo 2016 anche per i soggetti che redigono il bilancio con i criteri del codice civile, attribuisce rilevanza fiscale alla rappresentazione contabile, così come regolamentata dai principi contabili nazionali: in tal senso, infatti, dispone il nuovo articolo 83 del Tuir, così come modificato dall’articolo 13-bis del decreto legge 244/2016.

In altri termini, la modifica all’articolo 83 del TUIR introduce, per i soggetti che redigono il bilancio ai sensi del codice civile, regole di determinazione del reddito coerenti con le nuove modalità di rappresentazione contabile, estendendo, ove compatibili, le modalità di determinazione del reddito imponibile previste per i soggetti IAS/IFRS adopter.

Ne deriva che assume rilievo, ai fini della determinazione del reddito d’impresa, la rappresentazione contabile - sintetizzabile nei concetti di qualificazione, classificazione ed imputazione temporale - così come regolamentata dai principi contabili nazionali.

In definitiva, alla luce della nuova formulazione dell’articolo 83 del TUIR, deve ritenersi che la stessa imputazione temporale prevista in ambito civilistico per l’operazione di “sale and lease back in esame debba assumere rilevanza anche ai fini fiscali. Nel caso in esame, pertanto, la plusvalenza realizzata dalla Società concorrerà alla formazione del reddito:

1. ripartita in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria;
2. a partire dal momento in cui inizia a decorrere il contratto di locazione finanziaria.