La cedolare secca altro non è che un sistema di tassazione alternativo all'IRPEF , esercitabile su opzione , per le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo.

Sono pertanto escluse da tale regime fiscale le locazioni ad uso abitativo effettuate nell'esercizio d'impresa/arti e professioni o da enti non commerciali .

Per poter tassare i redditi da locazione con l'imposta sostitutiva “cedolare secca”, i soggetti interessati dovranno non solo fare apposita opzione , ma dovranno anche comunicare all'inquilino , con lettera raccomandata, la volontà di aderire a tale regime . Questa comunicazione dovrà avvenire prima della scelta, a pena di inefficacia, e includerà la rinuncia , da parte del locatore, all' aggiornamento del canone , inclusa la variazione ISTAT, per tutta la durata dell'opzione.

La persona fisica che opta per la cedolare secca applicherà al canone di locazione annuo (in misura integrale), stabilito dalle parti nel contratto, la percentuale del:

• 21% , per i contratti di locazione diversi da quelli a canone concordato;
• 19% , per i contratti a canone concordato, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa.

La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non è previsto l'obbligo di registrazione.

Tale imposta sostituirà non solo l' Irpef e le relative addizionali , ma anche l' imposta di bollo e l' imposta di registro sul contratto di locazione e sulle risoluzioni e proroghe .

Resta fermo l' obbligo di:

• presentazione della dichiarazione dei redditi ;
• registrazione del contratto, che assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione 

La cedolare secca dovrà essere versata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta sui redditi delle persone fisiche.

La cedolare secca è stata introdotta con l'intento di stimolare l'emersione del sommerso nel settore delle locazioni, attraverso un abbattimento dell'imposizione fiscale. Questo è confermato anche dalle nuove e pesanti sanzioni applicabili in caso di omessa registrazione del contratto e in caso di omessa o insufficiente dichiarazione del reddito da locazione.

Nel caso in cui il reddito derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non venga d ichiarato , oppure venga indicato in misura inferiore rispetto a quella effettivo, si applicano le seguenti sanzioni :

• dal 240% al 480% dell'imposta dovuta , in caso di omessa indicazione;
• dal 200% al 400% dell'imposta dovuta , in caso di indicazione in misura inferiore rispetto a quella effettiva.

Invece, ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non sono stati registrati e entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

• la durata della locazione è pari a 4 anni a decorrere dalla data di registrazione;
• dalla data della registrazione il canone annuo ammonta al triplo della rendita catastale adeguato, a partire dal 2° anno, con l'aggiornamento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Queste disposizioni si applicano anche nel caso in cui :

• il contratto registrato indichi un canone inferiore rispetto a quello percepito ;
• la registrazione riguardi un contratto di comodato fittizio ;

a meno che la registrazione venga effettuata entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del d.lgs. sul federalismo.