Per quanto riguarda i fabbricati strumentali per natura, le novità consistono invece, nell’estensione del regime di esenzione, sia per le vendite sia per le locazioni. Sono state infatti soppresse le due regole di imponibilità obbligatoria che riguardavano le cessioni e le locazioni poste in essere, da soggetti passivi Iva, nei confronti di:
• cessionari e locatari con diritto di detrazione limitato al massimo al 25%;
• cessionari e locatari privati consumatori.
Questa modifica non pregiudica comunque venditori e locatori, i quali potranno sempre optare per l’imponibilità Iva al posto dell’esenzione. L’unico caso di imponibilità obbligatoria resta quello delle cessioni di immobili strumentali per natura poste in essere entro 5 anni (anziché 4, come previsto prima) dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito la ristrutturazioni. In sintesi:
LOCAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI
Esenzione con possibilità di opzione IVA per
• i fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni
• locatari privati consumatori o titolari di partita Iva che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75
Da evidenziare il problema del prorata in quanto le imprese che esercitano l’opzione avranno l’esigenza di applicare l’IVA sul canone di locazione , in contrasto con gli interessi dell’inquilino per cui potrebbe rendersi necessarie integrazioni del contratto di locazione sottoposta anche a registrazione perché rilevanti ai fini delle imposte dirette.
CESSIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI
Premesso che il regime naturale è di esenzione IVA vi sono le seugneti possibilità :
• esenzione (con possibilità di opzione Iva) anche per cessionari privati consumatori o titolari di partita Iva che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75%
• imponibilità iva Da parte delle imprese costruttrici o di ripristino effettuate entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione/intervento
• esenzione IVA con possibilità di opzione negli altri casi, con opzione nell’atto di cessione