Per il momento ci limiteremo ad esaminare quali siano le agevolazioni fiscali (segnatamente per quanto riguarda il regime IVA) che il legislatore ha ritenuto di introdurre per le prime due tipologie di interventi (manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria) rimandando ad un successivo intervento la definizione del regime fiscale degli altri (restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia) in considerazione della loro maggiore complessità.
Per quanto riguarda l’ambito soggettivo degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria occorre distinguere tra:

• quelli che vengono operati su edifici di edilizia residenziale pubblica [lettere a) e b) dell’articolo 31 della Legge n. 457/1978 - nuovo riferimento articolo 3, lettere a) e b) del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380]
• e quelli che vengono posti in essere su edifici di edilizia residenziale privata (dal punto di vista urbanistico il riferimento normativo è il medesimo).

Caso a sé costituiscono gli interventi di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, posti in essere su edifici produttivi, ovvero su quegli edifici che rappresentano beni la cui destinazione d’uso non è abitativa ma strumentale (per natura o per destinazione) ad un’attività produttiva (in questa categoria sono ricompresi anche gli uffici).

Nei due casi di manutenzione relativa ad edifici residenziali (per quanto riguarda quelli privati la destinazione d’uso può anche essere solo parzialmente abitativa) l’aliquota IVA da applicare alle fatture derivanti da contratti d’appalto finalizzati alla realizzazione dei suddetti interventi è quella del 10% così come viene previsto dal n. 127 duodecies, Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972. Va poi ricordato che per edifici di edilizia residenziale pubblica si intendono alloggi realizzati dallo Stato, dagli Enti pubblici territoriali, dagli IACP e loro consorzi. Le unità immobiliari devono inoltre possedere la caratteristica della stabile residenzialità. Rientrano pertanto nell’ambito agevolativo gli edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso destinate a stabili residenze per collettività, quali: orfanotrofi, ospizi, brefotrofi, ecc., fatti costruire dallo Stato o da Enti Pubblici. Restano esclusi dal beneficio gli edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso, come: scuole, ospedali, asili, colonie climatiche, caserme, ecc., che, pur essendo edifici pubblici, non presentano la caratteristica della stabile residenzialità. L’aliquota agevolata si applica per le prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto, subappalto e contratto d’opera.

Facendo invece riferimento agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria posti in essere su edifici a prevalente destinazione abitativa privata il riferimento normativo è dato dall’articolo 7, comma 1, lettera b) della Legge 23 dicembre 1999, n. 488 (Legge Finanziaria per l’anno 2000) che ha ridotto al 10%, per l’anno 2000 (l’agevolazione è stata poi prorogata successivamente fino a tutto il 2009). Ad oggi la Legge n. 203 del 22 dicembre 2008 – Finanziaria 2009 ha disposto, a regime, che l’aliquota IVA applicabile alle prestazioni relative alla realizzazione, su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, degli interventi di recupero di cui alle lettere a) e b) dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001, sia pari al 10%.

L’agevolazione riguarda la prestazione di servizi complessivamente intesa, per cui si estende anche alle materie prime, ai semilavorati e agli altri beni necessari per i lavori a condizione che tali “beni” non costituiscano una parte “significativa” del valore delle cessioni effettuate nel quadro dell’intervento. Per i beni che invece costituiscono una parte significativa del detto valore l’aliquota ridotta si applica fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell’intervento di recupero e quello dei medesimi beni. Tali beni, identificati dal decreto 29 dicembre 1999 del Ministero delle Finanze e dalla Circolare del Ministero delle
Finanze n. 247/E del 29 dicembre 1999, sono: ascensori e montacarichi, infissi esterni ed interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza.
Pertanto, sulle fatture derivanti da interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria operati su edifici privati a prevalente destinazione abitativa, l’aliquota IVA del 10% si applica:

1. sull’intero valore della prestazione se i beni “significativi” (così come sono stati sopra individuati) non superano il 50% del valore complessivo della prestazione (Esempio. Valore complessivo delle prestazioni 100. Valore dei beni significativi 30. L’IVA al 10% si applica sull’intero valore della prestazione: 100)
2. se l’importo dei beni significativi supera il 50% del valore complessivo della prestazione l’IVA al 10% si applicherà:

• sia sull’importo della prestazione al netto del valore dei beni significativi (esempio: 100 valore complessivo della prestazione – 60 valore dei beni significativi = 40 valore netto della prestazione);
• sia su una quota del valore dei beni significativi pari al valore della prestazione netta come sopra determinata (cioè su 40);
• solo sul residuo (20) verrà applicata l’aliquota ordinaria. 

In conclusione:

A). valore complessivo della prestazione 100
B). valore dei beni significativi 60
C). valore netto della prestazione (A-B)100 – 60 = 40
D). quota parte beni significativi uguale al valore netto della prestazione (=C) 40

IVA aliquota ridotta 10% su 80 (C+D)
IVA aliquota ordinaria (22%) su 20 (A-C-D)

Qualora nell’intervento vengano utilizzati beni significativi in fattura deve distintamente essere indicato: il corrispettivo del servizio al netto del valore di detti beni, la parte del valore dei beni stessi cui è applicabile l’aliquota ridotta del 10%, l’eventuale parte soggetta ad aliquota ordinaria.