Come precisato nelle istruzioni del modello di dichiarazione 730/2020, anno di imposta 2019, la nuova disciplina per le locazioni brevi, si applica ai soli contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, cioè per quelli per cui a partire da tale data il locatario ha ricevuto la conferma della prenotazione. La nuova disciplina si applica 

• nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore,
• nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

In conseguenza dell’introduzione di tale normativa cambia la tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni

• in tal caso il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi va indicato dal comodatario nel quadro D o quadro RL10  della dichiarazione dei redditi come reddito diverso.
• Il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro B la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.

Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.

Si ricorda che il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).

Nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia ha chiarito che, se il contratto è stipulato da uno solo dei comproprietari, e la ritenuta quindi è stata operata e certificata solo nei confronti di quest'ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare dal reddito la ritenuta subita, o chiedere il rimborso della maggiore ritenuta subita qualora non abbia capienza per scomputarla. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare o il regime ordinario.

Il locatore è tenuto a riliquidare l'imposta dovuta sul canone nel caso in cui:

• non opti per la cedolare secca;
• non abbia subito la ritenuta;
• l'intermediario non abbia effettuato la ritenuta in assenza dei presupposti;
• la ritenuta subita sia maggiore dell'imposta dovuta.