Con l'interpello 676 del 7 ottobre 2021 qui allegato l'Agenzia delle Entrate è tornata sul tema dell'assolvimento degli obblighi derivanti dalla comunicazione della cessione del contratto di locazione, prevista dall'art. 17 comma 1 del d.P.R. n. 131 del 1986, nel caso di subentro di un nuovo proprietario che ha acquisito l'immobile in sede di asta fallimentare. 

Cessione contratto di locazione: gli adempimenti

In generale l'articolo 17, comma 1, del d.P.R 131/86 prevede che « L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro 30 giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237. Entro il termine di 30 giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso» Diversamente,  in caso di modifica delle parti del contratto riconducibile ad eventi estranei alla volontà negoziale, la successione nella posizione del locatore o del conduttore va comunicata all'Agenzia delle entrate e non deve essere corrisposta alcuna imposta.

Per effettuare gli adempimenti previsti è necessario 

1. indicare il codice "6" nell'elenco degli "Adempimenti successivi" relativi al modello RLI; 
2. compilare la casella " Tipologia di subentro" inserendo il codice "2" previsto "in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione". 
3. in presenza delle condizioni di legge, in sede di subentro nella posizione di locatore, può essere esercitata anche l'opzione per accedere al regime della cedolare secca entro l'ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro. 
4. indicare la data relativa all'adempimento nella casella "Data fine proroga o data cessione o Data risoluzione o data subentro" e gli estremi del contratto;
5. compilare il quadro "B" contenente i dati anagrafici del soggetto che non è più parte del contratto (selezionando la casella cedente) e del subentrato (selezionando la casella cessionario/subentrante).

   Cessione contratto di locazione: il caso di specie

   Nel 2020 la società istante si è aggiudicata, in sede di asta fallimentare, uno stabile con relative autorimesse oggetto di un contratto di locazione stipulato. La società ha comunicato il proprio subentro ex lege articolo 1602 del c.c., come proprietaria, nel contratto di locazione alla controparte locataria. La società che ha presentato interpello ha chiesto se l'utilizzo del modello RLI - " Adempimenti successivi" sia sufficiente per assolvere gli obblighi derivanti dalla comunicazione della cessione del contratto prevista dall'art. 17 comma 1 del d.P.R. n. 131 del 1986.

   Cessione contratto di locazione: le indicazioni delle Entrate

   Con riferimento al caso di specie, è comunque utile comunicare il subentro all'Ufficio territoriale competente, al fine di provvedere ad aggiornare le banche dati. Come detto, tale comunicazione avviene utilizzando il modello RLI secondo le modalità suesposte e, per la stessa comunicazione, non sarà dovuta la corresponsione dell'imposta di registro. Nel caso in esame, il subentro è del locatore e, pertanto, occorre compilare la sezione I del quadro B, indicando i dati del locatore che non è più parte del contratto ("cedente") ed i dati del nuovo locatore ("subentrante"). Il richiedente che comunica il subentro deve qualificarsi nella sezione III, casella "Tipo soggetto", con il codice "1", "parte del contratto".