L’art. 26 del TUIR come modificato dall’art. 3-quinquies, comma 1, del DL 34/2019 disciplina

• la detassazione dei canoni di locazione ad uso abitativo, venuti a scadenza e non percepiti, 
• nonché la tassazione dei canoni di locazione ad uso abitativo non riscossi e percepiti in periodi d’imposta successivi.

In considerazione di quanto disposto dal Decreto Sostegni 2021 (art. 6-septies, comma 2, decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41, convertito con modificazioni dalla legge 21 maggio 2021, n. 69), il locatore di immobili ad uso abitativo: 

• non assoggetta a tassazione i canoni di locazione non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020 purché la mancata percezione del canone sia comprovata
  • dall’intimazione di sfratto per morosità 
  • o dall’ingiunzione di pagamento; in tal caso deve assoggettare a tassazione la rendita catastale rivalutata; 
• recupera mediante credito d’imposta, dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, la maggiore imposta versata per i canoni di locazione scaduti e non percepiti, ma comunque assoggettati a tassazione negli anni precedenti. 

I canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi sono soggetti a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria. Tali canoni vanno indicati nel rigo D7 del modello 730/2022 insieme alle somme ricevute per rimborso di imposte o oneri. 

Attenzione va prestata al fatto che come indicato dall'Agenzia delle Entrate, tale disposizione si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, ossia ai fabbricati appartenenti alla categoria catastale “A” (A/10 escluso). I canoni di locazione relativi ad immobili ad uso non abitativo, invece, devono essere sempre dichiarati, indipendentemente dalla loro percezione.

Determinazione del credito

Per determinare il credito d’imposta spettante è necessario

1. calcolare le maggiori imposte relative ai canoni non percepiti
2. riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi. 

Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto della rendita catastale degli immobili e di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici. 

Indicazione in dichiarazione

Il credito d’imposta può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale. 

Si segnala che in ogni caso il contribuente, qualora non intenda avvalersi del credito d’imposta nell’ambito della dichiarazione dei redditi, ha la facoltà di presentare agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione sopra indicati, apposita istanza di rimborso. Attenzione va prestata al fatto che l’eventuale successiva riscossione (totale o parziale) dei canoni di locazione per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporta per il contribuente l’obbligo di dichiarare il maggior imponibile determinato tra i redditi soggetti a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria. 

Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate, il medesimo principio vale anche nell’ipotesi di contratto di locazione per il quale il contribuente abbia deciso di avvalersi dell’opzione per la c.d. “cedolare secca”. 

Infine, per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la determinazione e la richiesta del credito d’imposta, vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni. Pertanto, si può effettuare il calcolo con riferimento alle dichiarazioni dei redditi presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2011, sempreché, ovviamente, per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2021.

Documenti da conservare

I documenti che devono essere conservati ai fini della dichiarazione dei redditi 2022 (anno di imposta 2021) sono:

• Intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento
• Sentenza passata in giudicato di convalida di sfratto per morosità ai fini del credito d’imposta
• Dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti dalle quali risulti dichiarato il reddito relativo ai canoni di locazione non riscoss