Con la Circolare 23/E/2020, pubblicata il 29 luglio, l’Agenzia delle entrate ha escluso che, ai fini della tassazione delle plusvalenze, la cessione di un edificio da demolire possa essere riqualificata come cessione del terreno edificabile.

L’agenzia fornisce chiarimenti sui fabbricati da demolire allineandosi alla Cassazione secondo la quale per la tassazione delle plusvalenze (ex art 67 del TUIR) se oggetto della cessione è un edificio, il trasferimento non può essere qualificato come area edificabile anche se:

• destinato alla demolizione successiva
• o quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste

L’articolo 67, comma 1, lettera b), Tuir, include tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso:

• di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni,
• di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Nel caso di immobili la plusvalenza è tassabile soltanto se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del fabbricato (salvo specifiche eccezioni) poiché si presuppone l’evento speculativo visto l’arco temporale ristretto tra l’acquisto e la rivendita.

Nel caso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria l’imponibilità della plusvalenza non è legata ad alcuna condizione.

È importante per la tassazione la distinzione tra fabbricato e terreno edificabile.

La Risoluzione n 395/E/2008 aveva chiarito che la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in un’area oggetto di un piano di recupero, approvato dal Comune, è riconducibile alla fattispecie della cessione di terreno edificabile. 

L’Amministrazione finanziaria ha sempre dato applicazione al principio espresso nella risoluzione, estendendolo anche ad altri casi, come quelli delle cessioni di fabbricati cd. “da demolire” lo stesso trattamento.

Nell’ambito della transazione riguardante un fabbricato come quello suddetto hanno, nel tempo assunto rilievo, ai fini delle imposte, una serie di elementi desumibili da pattuizioni contrattuali quali ad esempio:

• l’avvenuto rilascio del permesso di demolizione e di ricostruzione; 
• l’esistenza di un piano di recupero o riqualificazione dell’area approvato dal comune;
• il prezzo di cessione del fabbricato superiore al valore venale e in linea con il prezzo di mercato delle aree edificabili.

Tali elementi potevano portare a qualificare la cessione del fabbricato come una cessione di terreno edificabile con relativa tassazione della plusvalenza.

La giurisprudenza della Cassazione e in particolare la sentenza n 5088/2019 ha enunciato una serie di principi di diritto in base ai quali se su un’area insiste un fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area “suscettibile di utilizzazione edificatoria” di cui all’articolo 67 Tuir, atteso che la potenzialità edificatoria si è già consumata.

L’agenzia delle entrate con la Circolare in oggetto n. 23/E/2020 ha qualificato come superate le indicazioni contenute nella risoluzione precedente n. 395/E/2008 e, “più in generale, non ulteriormente sostenibili le pretese dell’Amministrazione in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza richiamata”.