Con la Risoluzione 78/E del 15 dicembre 2020 l’agenzia nega l’accesso al superbonus ad un non residente che intende effettuare sulle parti comuni del proprio immobile, lavori di ristrutturazione consistenti nel il rifacimento completo della struttura (parte comune a tutte le unità immobiliari), con adeguato isolamento termico e miglioramento strutturale anti-sismico.

Seppur garantiti tutti i requisiti del complesso di opere proposte dal contribuente lo stesso non può accedere alla detrazione del 110% in quanto la sua situazione soggettiva non lo permette essendo l'unico proprietario di un complesso plurifamigliare.

Infatti si tratta di un edificio plurifamiliare, costituito da: 

• un’unità abitativa di cui il contribuente non residente è pieno proprietario 
• da due unità immobiliari di cui è nudo proprietario

E’ da notare che per quanto la risoluzione abbia come protagonista un non residente, la conclusione della stessa si applica anche ai residenti sul territorio italiano. 

Il diniego all’accesso al superbonus è giustificato nella Ris. 78/E/2020 facendo riferimento alla circ. 24/E/2020 come segue:

• è vero che la detrazione "riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l'esecuzione degli interventi agevolati", tuttavia
• sono ammessi all’agevolazione gli interventi da superbonus (art. 119, DL 34/2020) effettuati dai condomìni sulle parti comuni. 

Con l’espressione “condòmini” si intende più soggetti diversi che possiedono le singole unità immobiliari. 

Nel caso di specie, invece, il contribuente non residente è l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari. 

Secondo la disciplina del superbonus, quindi, un unico soggetto non ricopre la qualifica di “condòmino” e conseguentemente non può possedere insieme ad altri soggetti anche le parti comuni (ciò perchè egli è l’unico proprietario e le parti comuni non sono comuni a nessuno se non al proprietario stesso).

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A giustificazione di ciò, la circ. 24/E citata, precisa che non spetta il superbonus per interventi effettuati su parti comuni a più immobili, i quali, seppur distintamente accatastati appartengono ad un unico proprietario. Inoltre si include nella qualifica di proprietario anche il nudo proprietario. 

Per altro già il 18 novembre 2020, avanti alla Commissione Parlamentare per l’Anagrafe tributaria il direttore Ade, Ruffini, aveva dichiarato, rispondendo ad un quesito, che il superbonus spetta a più proprietari che concedono in locazione più unità immobiliari ad un unico inquilino, ma non spetta, all’unico proprietario che concede in locazione a più locatari le proprie unità immobiliari. 

Ferma rimane la possibilità di accedere a tutte le altre detrazioni già vigenti prima del superbonus, ove possibile (risparmio energetico, sismabonus e recupero del patrimonio edilizio). 

A reiterare tale assunto è intervenuta anche la recentissima Circ. 30/E del 22 dicembre 2020. 

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Nella pratica la regola vale per tutti, residenti e non residenti, nudi proprietari e pieni proprietari di tutte le unità immobiliari di un complesso edilizio, il quale non può essere definito condominio (non si può definire “condominio” un gruppo di appartamenti che seppur strutturalmente riuniti appartengono allo stesso proprietario o nudo proprietario).