La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo all’IRPEF, esercitabile su opzione, per le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo. Pertanto, sono escluse le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio d’impresa/arti e professioni o da enti non commerciali.
Per poter tassare i redditi da locazione con l’imposta sostitutiva “cedolare secca”, i soggetti interessati dovranno:
• fare apposita opzione, con le modalità che sono state stabilite con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7.4.2011;
• comunicare all’inquilino, con lettera raccomandata, la volontà di aderire a tale regime. Questa comunicazione dovrà avvenire prima della scelta, a pena di inefficacia, e includerà la rinuncia, da parte del locatore, all’aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione.
Per quanto riguarda l’opzione, essa potrà avvenire in sede di:
• registrazione del contratto, in questo caso il locatore potrà utilizzare mediante la modalità:
 telematica, il modello “SIRIA”- reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate e compilabile con l’utilizzo del software “SIRIA” nella versione 1.0.0 del 08/04/2011- purché:
o il numero dei locatori sia ≤ 3 e tutti aderiscano alla cedolare;
o il numero dei conduttori sia ≤ 3;
o la locazione riguardi 1 sola unità abitativa e con non più di 3 pertinenze (tutte con attribuzione di rendita);
o il contratto disciplini soltanto il rapporto di locazione;
 cartacea, il modello “69”, qualora non sussistano le condizioni sopra elencate; il modello 69 dovrà essere presentato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate in due copie;
• proroga del contratto, in questo caso il locatore dovrà compilare il modello 69 - aggiornato con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7.4.2011 - e presentarlo entro il termine per il versamento dell’imposta dovuta sulla proroga, ovvero entro 30 giorni;
• dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui è prodotto il reddito da locazione, per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.
Una volta che il locatore ha optato per il regime della cedolare secca, la scelta è vincolante:
• per tutto il periodo di durata del contratto, se l’opzione è stata fatta in sede di registrazione del contratto;
• per tutto il periodo della proroga, se l’opzione è stata fatta in sede di proroga del contratto;
• per il residuo periodo di durata del contratto, se l’opzione è stata fatta nelle annualità successive alla prima.
Il locatore può sempre decidere di revocare l’opzione entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro, e una volta esercitata la revoca resta la possibilità di optare nelle annualità successive residue del contratto.