1. LA DISCIPLINA NORMATIVA

Nella materia che qui ci occupa, la disciplina normativa di riferimento può essere così sintetizzata:
- legge 27 luglio 1978, n. 392: la legge disciplina le locazioni di immobili urbani. In particolare, viene in rilievo l’art. 79, rubricato “Patti contrari alla legge”, il cui primo comma così dispone: “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”;
- d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131: testo unico delle disposizioni in materia di imposta di registro;
- art. 1, c. 346, l. 30 dicembre 2004, n. 311: si tratta della legge finanziaria per l’anno 2005 che ha introdotto la nullità del contratto di locazione non registrato. In particolare, la norma citata così dispone: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”;
- art. 13, c. 1, l. 9 dicembre 1998, n. 431: la legge reca la disciplina delle locazioni di immobili urbani ad uso abitativo. L’articolo citato, anch’esso rubricato “patti contrari alla legge”, in particolare, così dispone: “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile”;
(...)

LA PRONUNCIA SEZIONI UNITE 2017 

La Corte afferma che in caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si è in presenza, quanto al cd. “accordo integrativo”, di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l’intero rapporto compreso, quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione.

Infatti, in via interpretativa, si può ritenere che l’art. 79, l. 392/78 sia speculare all’art. 13, l. 431/98. Per le stesse ragioni esposte dalle Sezioni Unite del 2015, anche nella sentenza in commento si afferma che la lettura dell’art. 79 citato “debba essere oggi modificata nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto”.
In conclusione, il Consesso afferma che questa soluzione riconduce ad unità la disciplina delle nullità e della (eventuale) sanatoria di tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non, e, conseguentemente, rinvia il procedimento alla Corte di Appello che, nel decidere la causa dovrà conformarsi ai seguenti princìpi di diritto:

• (A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
• (B) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
• (C) È nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.