Limitatamente alle spese sostenute per l’acquisto di immobili prima casa, sono ammesse in detrazione IRPEF per un importo pari al 19% sul limite annuo massimo di euro 4.000. Di seguito un elenco delle più frequenti:
- Imposta di registro, data dalla seguente formula:
X*1,05*110 = Y*2% = Z
dove:
x = valore catastale, dato dalla somma tra il valore catastale dell’immobile e relative pertinenze (box, cantine ecc)
y = valore riparametrato
2%= aliquota agevolata per acquisto prima casa (per gli altri immobili è pari al 9%)
z = imposta di registro
- Imposta ipotecaria, pari a euro 50 per acquisto di abitazione (anche non principale) da privato, euro 200 per acquisto da impresa costruttrice
- Imposta catastale, pari a euro 50 per acquisto di abitazione (anche non principale) da privato, euro 200 per acquisto da impresa costruttrice
- Onorario del notaio, detraibile solo l’atto di mutuo ed escluso l’atto di compravendita[1]
- Spese sostenute dal notaio per conto del cliente, quali l’iscrizione e la cancellazione di ipoteca
- Commissioni per intermediazione agenzia immobiliare
- Spese di istruttoria sul mutuo, richieste dalla banca per l’elaborazione della pratica di mutuo
- Spese di perizia
- Interessi passivi sulle rate di mutuo[2]
Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa sono valide per la durata di cinque anni dalla data di acquisto. Nel caso in cui l’acquirente ceda l’immobile prima del decorso di tale termine, le agevolazioni permangono solo se lo stesso acquista una nuova abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita della prima. In caso contrario, le agevolazioni decadono.
Le agevolazioni non si applicano agli immobili appartenenti alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 ed A/9) o anche quando il compratore è già titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà e usufrutto di altra abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile.
L’agevolazione non è inoltre ammessa quando il richiedente ha già usufruito dell’agevolazione prima casa per altri immobili di cui è proprietario, usufruttuario o altro titolo di proprietà o possesso.
L’immobile deve infine situarsi nel comune di residenza del compratore, il quale può in alternativa trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
La detrazione corrisponde al 19% dell’importo complessivo degli oneri accessori, usufruibile nella dichiarazione dell’anno in cui è stato effettuato l’acquisto. Tranne che per gli interessi passivi su mutui, che concorrono annualmente per la durata del mutuo stesso, le altre voci di spesa sono una tantum al momento in cui vengono sostenute. Qualora le spese accessorie siano affrontate a cavallo di due anni, il limite di 4.000 € segue il principio di competenza, tale per cui la somma è data dal totale di tutte le spese sostenute, indipendentemente dalla data poiché riferite alla stessa operazione. La determinazione della detrazione del 19%, invece, segue il principio di cassa. Pertanto, in caso di oneri sostenuti a cavallo di due anni, sarà possibile usufruire del 19% della spesa nell’anno x, mentre il restante 19% della quota residua (per un totale complessivo di 4.000 €), verrà conteggiata nell’anno x+1.
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Esempio n.1, oneri accessori sotto la soglia dei 4.000:
- oneri accessori sostenuti tutti nell’anno x = € 3.000,00
- detrazione riconosciuta = 19% di 3.000 = € 570,00
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Esempio n.2, oneri accessori oltre la soglia dei 4.000:
- oneri accessori sostenuti tutti nell’anno x = € 5.000,00
- detrazione riconosciuta = 19% di 4.000 = € 760,00
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Esempio n.3, oneri accessori sostenuti a cavallo di due anni:
- oneri accessori sostenuti nell’anno x = € 3.000,00
- detrazione riconosciuta = 19% di 3.000 nell’anno x = € 570,00
- oneri accessori sostenuti nell’anno x+1 = € 1.000,00
- detrazione riconosciuta = 19% di 1.000 nell’anno x+1 = € 190,00
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[1] Cfr. Circolare n. 95 del 2000 dell’Agenzia delle Entrate
[2] Per una classificazione delle varie tipologie di mutuo, si rimanda alla Circolare n.7 del 2018 dell’Agenzia delle Entrate